Introduzione
Stai leggendo il terzo e ultimo capitolo del vademecum per proprietari di casa. Si tratta di un piccolo manuale che ha lo scopo di guidarti allorché compi i primi passi nel mondo della locazione a turisti.
La difficoltà principale che probabilmente stai riscontrando, come proprietario, è la complessità burocratica e il sovraffollamento di opzioni di gestione che ti vengono proposte.
Lo scopo di questa serie di articoli è pulire il campo dal superfluo e fare chiarezza sui punti chiave su cui concentrarti per fare le scelte giuste.
Nel primo articolo abbiamo parlato di come decidere se ti conviene fare affitti brevi o affitti tradizionali individuando le variabili principali che devi prendere in considerazione per affrontare consapevolmente questa scelta. Nel secondo articolo abbiamo parlato della differenza tra case vacanze e affitti brevi e del fatto che questo aspetto ha meno influenza di quello che potrebbe sembrare sui tuoi guadagni futuri. In questo terzo articolo, parleremo della scelta che avrà più peso per il successo o meno del tuo investimento nel settore dell’ospitalità: il partner giusto con cui collaborare.
Un Mare di Agenzie
Il settore degli affitti brevi è in forte espansione quindi aumentano i turisti, aumentano i proprietari e aumentano anche gli operatori. E questa è una buona notizia. Se però sei un proprietario che inizia ora nel mondo dell’ospitalità, potresti sentirti spaesato di fronte ad una miriade di proposte di gestione apparentemente tutte uguali.
Questo accade perché le regole del marketing suggeriscono di promettere al cliente ciò che vuole. Visto che i nuovi proprietari sono inesperti, cercano le tre cose che offrono tutti:
- Maggiori guadagni
- Cura e attenzione per la propria casa
- Affidabilità
Quindi, se sei un proprietario, ti ritrovi sommerso di property manager e agenzie che cercano di urlare più forti degli altri che conoscono dei trucchi per aumentare i guadagni, che cureranno la tua casa come se fosse la loro, e che gestiscono più case di tutti quindi sono i più affidabili.
Ho scritto questa guida per aiutarti a prendere in autonomia la decisione giusta, quindi non ti dirò che un’agenzia è meglio di un’altra o che Homy Host è meglio di qualsiasi altra agenzia.
Ti spiegherò invece come fare quello che faresti se dovessi scegliere un partner di lavoro in un settore che conosci bene: non ascolteresti neanche quello che ti promette, ma valuteresti direttamente quello che fa.
In altre parole, se fossi un meccanico non compreresti una macchina perché ti hanno promesso che è la migliore. La proveresti, apriresti il cofano, ascolteresti il suono del motore e faresti altri test che io, non essendo un meccanico, non immagino neanche.
In questo momento, se non hai esperienza di affitti brevi, ti trovi nella stessa situazione in cui mi troverei io se dovessi comprare una macchina. Probabilmente mi baserei per la mia scelta su fattori insignificanti ignorandone altri più importanti.
In questo articolo perciò ti indicherò quali sono le caratteristiche chiave che un esperto del settore prenderebbe in considerazione per valutare un’agenzia di gestione di affitti brevi come partner per il proprio investimento.
Gli Elementi da Valutare per Capire se un’Agenzia ti Farà Guadagnare
Come ho scritto più sopra, in questo articolo ti spiegherò come scavalcare il rumore e la confusione delle promesse commerciali delle varie agenzie candidate ad affiancarti e andare dritto al sodo: quali elementi reali prendere in considerazione per capire se un’agenzia ti farà guadagnare oppure no?
1. Risultati nelle Recensioni
E’ provato che la reputazione on-line di una casa vacanze o affitto breve impatta direttamente e considerevolmente sui tuoi guadagni come proprietario. L’offerta di case vacanze è vastissima e chi si presenta agli ospiti con 4.8 o 4.9 su 5.0 può praticare prezzi più alti della concorrenza. Non ci sono trucchi o segreti che tengano. Immagina di essere tu a prenotare: pagheresti la stessa cifra per soggiornare in un alloggio con decine di recensioni entusiaste e per uno pieno di lamentele? Non credo proprio.
Quindi, per prima cosa, chiedi all’agenzia o al property manager di girarti i link agli alloggi che gestisce e leggi con attenzione le recensioni. Oltre ai punteggi, potrai leggere le risposte dell’agenzia, i motivi delle valutazioni, e molte altre informazioni utili a farti un’idea sulla professionalità e sui risultati di chi hai di fronte.
Airbnb cancella gli annunci che ottengono punteggi bassi. Un alto numero di annunci cancellati (spazi bianchi nella lista di annunci) sul profilo di un’agenzia è un bruttissimo segno.
Con questa verifica sei già passato a valutare i fatti piuttosto che le parole. Proseguiamo con il secondo, fondamentale elemento da valutare in un’agenzia di property management.
2. Sicurezza del modello contrattuale dal punto di vista amministrativo e fiscale
Una volta escluso chi non è in grado di dimostrare buoni risultati nelle recensioni, devi controllare che il modello contrattuale che ti viene proposto aderisca ad uno degli standard di mercato che ti mette al riparo da multe e sanzioni.
L’unico modo per riuscire a districarti in questo ambito, è avere una conoscenza di base delle 3 formule contrattuali più diffuse per la gestione degli affitti brevi. Eccone un riassunto chiaro e conciso:
1. Mandato con Rappresentanza (il più complesso)
- Questo formula prevede uno schema per cui dai mandato al property manager di firmare contratti di locazione breve con turisti in tuo nome e per tuo conto.
- Con questa formula la licenza e tutti gli adempimenti burocratici devono essere fatti a tuo nome.
- Devi essere sempre in grado di verificare che il property manager stia portando avanti gli obblighi periodici (questura, tasse di soggiorno ecc.) perché ne sei responsabile, quindi devi possedere tutte le password.
- Devi essere in grado di accedere agli account sui portali se sono a tuo nome.
- Il property manager incassa per tuo conto ed opera la ritenuta d’acconto del 21%, spesso sul tuo compenso netto operando un’acrobazia fiscale che non tutti i commercialisti ed esperti del settore condividono.
2. Contratto di Servizio/Mandato Agenzia Immobiliare (semplice)
- Il property manager si occupa di intermediazione con gli ospiti e dei servizi di gestione e fattura a te i suoi compensi.
- Tutti gli adempimenti devono risultare a nome tuo e devi poterli controllare come nel caso precedente.
- Incassi tu e poi saldi il dovuto al property manager.
- Gli account devono essere di tua proprietà e devi poterli controllare.
- Paghi le tasse sul canone di locazione al lordo dei compensi del property manager.
Rent to Rent o Rendimento Fisso (semplicissimo)
- Stipuli un contratto di locazione con il property manager.
- Tutti gli adempimenti sono a carico del property manager, e sei escluso dal rapporto con gli ospiti.
- Se il property manager opera come privato, puoi optare per la cedolare secca, se invece opera in regime di impresa, non puoi optare per la cedolare secca.
- Il tuo imponibile coincide con il canone di locazione che il property manager ti versa.
3. Costo del Servizio
Una volta escluso chi ottiene cattivi risultati e chi ti propone un modello contrattuale inaffidabile, puoi passare a valutare un altro elemento fondamentale: il costo del servizio.
E’ naturale che, tra due agenzie che hanno superato l’esame delle recensioni e quello del contratto, ti conviene scegliere quella che costa meno.
Struttura dei costi
La trappola in questo ambito si annida nella composizione dei costi, spesso molto complessa. Nell’ottica di fornirti gli strumenti per evitare il fumo negli occhi e valutare la sostanza, ti suggerisco di passare direttamente ad un test pratico. Vai su Airbnb, fai finta di fare una prenotazione e stampa il resoconto dei prezzi. Poi chiedi quale sarebbero state le tue spettanze al netto di tasse e commissioni su quella prenotazione. Fai la stessa cosa con tutte le agenzie e assicurati di ottenere un breakdown analitico dei costi.
Concentrati solo sui numeri
Puoi tranquillamente ignorare obiezioni come “ma noi facciamo i prezzi più alti di tutti” o simili: le agenzie usano software di pricing molto sofisticati per impostare i prezzi e i risultati dipendono solo dalle recensioni e dal mercato. Già hai escluso chi non ha buone recensioni, e il mercato è uguale per tutti, quindi il costo è l’unica variabile che ti rimane da valutare.
Ecco un esempio di confronto tra due diverse agenzie sulla base di una prenotazione Airbnb:
Homy Host (contratto di servizio/mandato agenzia immobiliare):
Pulizie: a carico degli ospiti €88
Canone di locazione lordo: €284,40
Commissione Airbnb 15% più iva: €52,05 (Homy Host usa la split fee, quindi Airbnb addebita la gran parte della commissione all’ospite)
Commissione House Manager 10% al netto della commissione ota: €23,24
Ritenuta d’acconto/Cedolare secca: €50,77
Netto al proprietario: €158,34 (ti rimane il 56% del canone di locazione pagato dall’ospite)
Agenzia con Mandato con Rappresentanza che fa ritenuta sul netto:
Pulizie: a carico degli ospiti €88
Canone di locazione lordo: €284,40
Commissione Airbnb 15% più iva: €52,05
Commissione Agenzia a carico dell’ospite 25% al netto della commissione ota: €58,09
Ritenuta d’acconto/Cedolare secca: €36,60
Netto al proprietario: €137,66 (ti rimane il 48% del canone di locazione pagato dall’ospite)
In questo esempio il sistema di Homy Host ti costerebbe circa €20 in meno della concorrenza.
Conclusione
In questo ultimo, importantissimo articolo del vademecum per i proprietari, abbiamo visto come guardare oltre i messaggi promozionali e le promesse commerciali e valutare in modo oggettivo un’agenzia di gestione di case vacanze o un property manager, proprio come farebbe un esperto del settore.
Il property manager è la variabile esterna che avrà maggior influenza sul tuo rendimento, quindi il momento della scelta è molto importante: mentre potrai sempre migliorare la tua casa, non potrai migliorare il property manager, solo rompere il contratto e cambiarlo.
Per avere un’idea del rapporto che ti legherà al property manager, pensa a te stesso come una scuderia di macchine da corsa, alla casa come la macchina, e al PM come il pilota. Il tuo compito sarà mettere a punto l’auto e tenerla sempre in uno stato di massima efficienza. Le corse però dovrà vincerle il property manager.
Fine del Vademecum
Siamo arrivati alla fine di questo breve manuale composto da 3 articoli. Li ho scritti con lo scopo di liberare il campo dalle mille informazioni superflue in cui ti sarai imbattuto avvicinandoti a questo settore ed indicarti le poche scelte essenziali su cui concentrarti. Inoltre ti ho dato gli strumenti per valutare in modo oggettivo il partner di fiducia che influenzerà maggiormente il risultato del tuo investimento: il property manager o agenzia di gestione di case vacanze che ti affiancherà in questa impresa.
Se hai dubbi o domande, o se vuoi scoprire di più su Homy Host, ti invito a contattarci per email o telefono. Se vuoi approfondire la conoscenza del mondo degli affitti brevi, ti invito ad esplorare il nostro blog dove troverai articoli approfonditi su questa formula di investimento in forte espansione.
