Introduzione
Airbnb, la nota piattaforma di affitti brevi, adotta un interessante sistema di tariffazione noto come “Split Fee“. Questo sistema è particolarmente vantaggioso per i proprietari privati, che rappresentano la maggior parte degli host su Airbnb. Infatti secondo il decreto legge 50/2017 e la circolare 24e 2017 dell’Agenzia delle Entrate, l’imponibile per il calcolo della cedolare secca (21% flat fee per gli host) è costituito dal canone di locazione più i costi a carico del proprietario (inclusa la commissione del portale di prenotazione). Con la split fee a carico dell’ospite, il grosso della commissione Airbnb non viene inclusa nell’imponibile e il carico fiscale si riduce.
Split Fee Airbnb: La Parte di Commissione a Carico dell’Host
Concentriamoci ora sulla parte di commissione che Airbnb addebita al proprietario. La piattaforma offre vari piani tariffari agli host, ognuno con le sue peculiarità. In sintesi, la commissione va dal 3 al 5% più iva del canone di locazione, in base alla politica di cancellazione scelta dall’host (puoi trovare più informazioni sulle commissioni in questo articolo).
Split Fee Airbnb: La Parte a Carico degli Ospiti
Dal lato degli ospiti, la commissione più frequente su Airbnb è del 12% più IVA, anche se nella pratica si può vedere questo valore oscillare. Questo in parte è dovuto al fatto che il totale può variare a seconda del paese di provenienza dell’ospite, in quanto l’IVA applicabile differisce da stato a stato.
La Split Fee Vs la Tariffa Semplificata
Airbnb offre anche una “Tariffa Semplificata“. In questo caso il portale addebita un 15% più IVA interamente a carico dell’host. Questa opzione è preferita da chi opera in regime di impresa, poiché si può permettere di dedurre questi costi dal reddito imponibile.
Il Channel Manager e l’Obbligo di Commissione Semplificata
Gli host che utilizzano un channel manager (un software che permette di gestire prenotazioni su più piattaforme simultaneamente) con Airbnb sono automaticamente soggetti alla tariffa semplificata. Questo limita la flessibilità dei privati che desiderano essere presenti su più portali.
Confronto delle Formule di Commissione
Facciamo un esempio pratico su una prenotazione partendo dal costo totale pagato dall’ospite di €1000
Commissione semplificata:
Canone di locazione: €1000
Commissione Airbnb (15%+iva): €183
Cedolare secca: €210
Totale in tasca all’host: €607
Split Fee Airbnb:
Canone di locazione: €1000
Commissione Airbnb Host: €31,94
Commissione Airbnb Ospite (12%+iva): €127,40
Cedolare secca: €183,25
Totale in tasca all’host: €657,41
Conclusione
I due piani tariffari di Airbnb si rivolgono a pubblici differenti: i professionisti e i property manager operanti in regime d’impresa da un lato, e i privati dall’altro. Questa diversificazione rende Airbnb conveniente per un’ampia platea di soggetti, ma la split fee è una caratteristica unica del portale che avvantaggia notevolmente chi opera come privato.
