Il rendimento degli affitti brevi, in molte zone, è notevolmente superiore a quello di un affitto tradizionale, ed in questa differenza c’è spazio per i rent to renters, imprenditori e investitori audaci che sfruttano per guadagnare la formula del subaffitto su Airbnb.
Questo modello di business si sta affermando per la sua flessibilità e la possibilità di guadagnare da immobili pur non possedendone. Questo articolo esplora le dinamiche di questa pratica, con un focus particolare sul contesto normativo e fiscale italiano.
Il Modello Rent to Rent: Funzionamento e Normativa del Subaffitto Airbnb
Il concetto di “rent to rent” in ambito Airbnb si basa su un accordo tripartito: un proprietario affitta la sua proprietà a un sublocatore (il rent to renter), che a sua volta la subaffitta a turisti attraverso contratti di locazione breve. Questa pratica, regolamentata dall’art. 1594 del codice civile e dal DL 50/2017, art. 4, consente al rent to renter di generare un reddito gestendo attivamente l’immobile, pur non essendone il proprietario.
Il rent to rent si distingue per la sua alta redditività a fronte di investimenti ridotti in un mercato degli affitti temporanei in cui la domanda è in costante crescita. Tuttavia, la sua efficacia dipende da una comprensione approfondita del quadro normativo e fiscale.
Fiscalità del Sublocatore Airbnb
L’art. 4 del DL 50/2017 gioca un ruolo cruciale nella definizione della fiscalità del sublocatore Airbnb. Questa norma stabilisce che il sublocatore può optare per la cedolare secca per le locazioni brevi, pur configurando il reddito derivante come “redditi diversi”. Questo approccio differisce dal trattamento del reddito fondiario, tipico del proprietario dell’immobile.
Il rent to renter ha anche la possibilità di scegliere la tassazione ordinaria (Irpef a scaglioni), beneficiando di una riduzione forfettaria del 5% sull’imponibile e della deducibilità degli oneri diretti, come il canone passivo versato al proprietario (deducibilità non consentita in caso si opti per la cedolare secca). Un’alternativa è il regime forfettario, con l’apertura della partita IVA, o il regime ordinario. Queste scelte devono essere ponderate alla luce delle proprie esigenze e proiezioni di guadagno.
Fiscalità del Proprietario e Tipi di Contratto
La fiscalità del proprietario che affitta al rent to renter presenta anch’essa delle peculiarità. Se il rent to renter agisce come privato, con un contratto 4+4, il proprietario può beneficiare della cedolare secca. Tuttavia, se il rent to renter opera in regime di impresa (ad esempio, avendo una partita IVA), il proprietario perde questo vantaggio.
In termini di contratti, il più comune, per via del beneficio fiscale, è il contratto abitativo 4+4, con possibilità di sublocare l’immobile. Le altre opzioni disponibili sono un contratto commerciale 6+6 o un contratto ricettivo 9+9. Tuttavia, questi ultimi, pur offrendo garanzie ai conduttori, possono essere restrittivi per i locatori e complicati da negoziare, specialmente se il proprietario desidera mantenere l’opzione della cedolare secca.
Conclusioni sul Subaffitto Airbnb
La formula del rent to rent applicata ad Airbnb rappresenta una soluzione popolare nel settore turistico, offrendo alti rendimenti e opportunità di guadagno. Tuttavia, richiede una conoscenza approfondita delle normative e delle implicazioni fiscali, elementi fondamentali per operare con successo e in conformità con la legge. Inoltre le complessità fiscali spingono i rent to renters ad optare per contratti di tipo abitativo e ad agire come privati, limitando le possibilità di scalare l’attività. Per effetto della legge 178/2020 comma 595 infatti, non si può applicare il regime delle locazioni brevi a più di 4 appartamenti. Inoltre il codice del turismo, 12.5 sancisce che l’attività di affitti brevi si può svolgere privatamente in un massimo di 4 unità.
Infine, va considerato che trovare proprietari disposti a permettere il rent to rent è molto difficile. I proprietari inclini agli affitti turistici, spesso preferiscono affidare il proprio immobile ad un property manager che lavora a percentuale, tenendo per sè il grosso dei guadagni
