Locazioni Brevi Adempimenti Proprietario

In questo articolo, esamineremo approfonditamente gli adempimenti del proprietario relativi alle locazioni brevi. Andremo in ordine cronologico. Partiremo dalla discussione degli obblighi preliminari, essenziali per il proprietario prima di avviare le locazioni, per poi esplorare le azioni necessarie da intraprendere per ogni singola prenotazione.

REQUISITI STRUTTURALI

Le prescrizioni relative alle dimensioni minime degli ambienti per gli immobili, e di conseguenza per una locazione breve, sono contenute nel Decreto Ministeriale del 5 luglio 1975, e comprendono vari requisiti per garantire condizioni di vita confortevoli:

1. Dimensioni delle Stanze da Letto:
   • Camera singola: minimo 9 metri quadrati.
   • Camera doppia (per due persone): minimo 14 metri quadrati.
2. Soggiorno e Cucina:
   • Ogni unità abitativa deve avere un’area soggiorno di almeno 14 metri quadrati con annessa cucina o angolo cottura.
   • Per i monolocali, l’area minima complessiva, inclusi i servizi, è di 28 metri quadrati per una persona e 38 metri quadrati per due persone.
3. Requisiti per il Bagno:
   • Superficie minima di 2,5 metri quadrati, con una larghezza minima di 1,20 metri.
4. Altezze Minime:
   • Corridoi, disimpegni, bagni e ripostigli: altezza minima di 2,40 metri.
   • Tutti gli altri ambienti della casa: altezza minima di 2,70 metri (con eccezioni per le Comunità Montane).
5. Luce Naturale e Ventilazione:
   • Tutti i locali abitativi, esclusi bagni, disimpegni, corridoi, vani scala e ripostigli, devono avere illuminazione naturale diretta.
   • La superficie delle finestre non deve essere inferiore a 1/8 della superficie del pavimento del locale.
   • I bagni devono avere una finestra esterna o un sistema di aspirazione meccanica.
6. Limiti di Occupazione:
   • Per i primi 4 abitanti, è richiesta un’area abitabile minima di 14 metri quadrati per persona.
   • Per ogni abitante aggiuntivo, si aggiungono 10 metri quadrati.

Inoltre il DL anticipi 2023 ha introdotto l’obbligo di dotare l’immobile, in ogni caso, di rilevatori di fumo e monossido di carbonio, e di estintori a norma (almeno uno per piano o ogni 200mq di superficie). In più, per coloro che intendano gestire gli affitti brevi in forma imprenditoriale (nelle regioni in cui è possibile), il decreto riporta: “Le unità abitative gestite nelle forme imprenditoriali […] sono munite dei requisiti di sicurezza degli impianti, come prescritti dalla normativa statale e regionale vigente”

Le ultime modifiche normative hanno dunque diversificato gli adempimenti per gli affitti brevi gestiti da privati e quelli gestiti in forma imprenditoriale, oltre ad introdurre alcuni ulteriori requisiti per tutti.

☑ ADEMPIMENTI PROPRIETARIO LOCAZIONI BREVI RELATIVI ALLE AUTORIZZAZIONI

Dal punto di vista degli adempimenti autorizzativi a carico del proprietario, in relazione alla locazione breve o affitto breve, da non confondere con le case vacanze, esistono specifiche normative e procedure. Il recente decreto anticipi 2023 (articoli 13ter e successivi) ha introdotto importanti novità per chi desidera intraprendere un’attività di locazione breve a carattere imprenditoriale, attività possibile solo in determinate regioni. Per questa tipologia di locazione, è obbligatorio presentare una Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) con annessa una relazione tecnica asseverata. Diversamente, se la locazione breve è gestita da privati, è richiesta solamente una comunicazione al comune in cui si trova l’immobile. È fondamentale sottolineare che ogni comune può adottare procedure specifiche per queste comunicazioni, rendendo necessario ricercare le informazioni a livello locale.

Dopo aver inviato la SCIA o la comunicazione, si riceverà un numero di protocollo e una copia della documentazione inviata. Questo documento è cruciale per procedere con le successive pratiche burocratiche legate alla locazione breve.

☑ ALLOGGIATIWEB

Ai sensi del TULPS (testo unico leggi di pubblica sicurezza, art. 109), è obbligatorio registrare tutti gli ospiti che soggiornano nella tua struttura tramite il portale AlloggiatiWeb. Per ottenere le necessarie credenziali di accesso, visita il sito web della questura competente per la tua area e scarica il modulo di richiesta per le credenziali AlloggiatiWeb. Assicurati di leggere attentamente le istruzioni e di allegare tutti i documenti richiesti prima di inviare il modulo tramite PEC. In genere, entro pochi giorni dalla presentazione della richiesta, riceverai dalla questura le credenziali per accedere al portale e procedere con la registrazione degli ospiti come previsto dalla normativa.

☑ COMUNICAZIONI AI FINI STATISTICI

Ogni regione in Italia ha stabilito una propria procedura per l’invio dei dati dei turisti a fini statistici. Pertanto, è importante che tu effettui ricerche a livello locale per comprendere esattamente il processo in vigore nella tua regione. Dato che ciascuna regione può utilizzare un sistema diverso, le modalità di raccolta e trasmissione dei dati possono variare notevolmente. Ti consiglio di consultare il sito web della tua regione o di contattare l’ente turistico regionale per ottenere informazioni dettagliate e specifiche sulle procedure da seguire.

☑ CODICE IDENTIFICATIVO REGIONALE E NAZIONALE (CIR, CIN).

Se presente nella tua regione, dovrai richiedere il codice identificativo regionale per le strutture ricettive. Il CIN, codice nazionale, dovrebbe presto soppiantare il CIR.

PROCEDURA PER L’ACCOGLIENZA DEGLI OSPITI: ADEMPIMENTI NECESSARI ALL’ARRIVO

1. Contratto di locazione breve
   Ai sensi della legge 460/1997, art. 1 comma 4, dovrai redigere un contratto in forma scritta e farlo firmare agli ospiti.
   
2. Registrazione dei documenti
   Ai sensi del Testo Unico di Pubblica Sicurezza, dovrai registrare i dati dei documenti degli ospiti tramite la piattaforma alloggiatiweb.
   
3. Incasso della tassa di soggiorno
   Se nel tuo comune c’è la tassa di soggiorno, dovrai incassarla dagli ospiti (a meno che non lo faccia il portale di prenotazione) e rilasciare una ricevuta. Se l’importo supera i €77,47 dovrai applicare una marca da bollo da €2.
   
4. Rilascio di una ricevuta per l’affitto
   Se l’ospite te lo richiede, dovrai rilasciare una ricevuta per il canone di locazione. Se l’importo supera i €77,47, dovrai applicare una marca da bollo.
   
5. Comunicazioni a fini statistici Comunicare i dati sulle presenze allenente statistico regionale di riferimento per la tua zona.

ADEMPIMENTI PERIODICI

Tassa di soggiorno
1- Se incassi la tassa di soggiorno, dovrai contabilizzarla e riversarla secondo le regole del tuo comune.
2 – Entro il 30 giugno dell’anno successivo, dovrai compilare il modulo da inviare all’agenzia delle entrate.

Dichiarazione dei redditi
Se hai incassato direttamente i canoni di locazione breve, dovrai inserire i redditi nella dichiarazione e versare cedolare secca (21% sull’affitto lordo) o l’Irpef secondo il tuo scaglione relativo acconto per l’anno successivo. In caso qualcun altro incassi per te, dovrebbe operare la ritenuta. Qualora lo faccia, ti consegnerà una certificazione unica (CU) da inserire nella tua dichiarazione e non dovrai versare di nuovo le somme già pagate dall’intermediario.

Obbligo di conservazione

Le ricevute del portale alloggiati vanno conservate per 5 anni. Le ricevute sono disponibili a partire dal giorno successivo all’invio e rimangono sul portale per 30 giorni, poi saranno cancellate.

LOCAZIONI BREVI ADEMPIMENTI PROPRIETARIO: MISSIONE COMPIUTA

Ecco qua, in questo breve articolo abbiamo provato a riassumente tutti gli adempimenti che un proprietario deve fare per fare locazioni brevi rispettando le norme. Quindi, se vuoi un aiuto con le pratiche di inizio attività o con la gestione, esplora il nostro sito, offriamo servizi dedicati che potrebbero fare al caso tuo!