Nel contesto di una moderna gestione del proprio patrimonio immobiliare, un proprietario non può non considerare il mercato del turismo, ed è pertanto sempre più frequente approfondire come sono regolati gli affitti brevi. Questo articolo esplorerà la regolamentazione di tali locazioni in Italia, con particolare enfasi sulle normative e sui requisiti legali coinvolti. Gli affitti brevi infatti sono soggetti ad una costante pressione legislativa per via della loro rapida diffusione.
Cos’è la Locazione Turistica
Le locazioni turistiche, definite anche come locazioni brevi of affitti brevi, si riferiscono a quei contratti che regolano la concessione temporanea di immobili per soddisfare esigenze abitative transitorie o finalità turistiche. In questi accordi, il focus è sul solo godimento temporaneo del bene, senza la fornitura di servizi aggiuntivi. Per le locazioni di breve durata (inferiori a 30 giorni) tra privati, la disciplina principale è fornita dal DL 50/2017 (Art. 4 – DL 50/2017 convertito con Legge n. 96/2017).
Normativa di Base per la Locazione Turistica
Questi contratti sono regolati principalmente dagli articoli 1571 e seguenti del Codice Civile, insieme all’articolo 4 del DL 50/2017 convertito con Legge n. 96/2017 e all’articolo 53 del Codice del Turismo (D.Lgs. 79/2011). Secondo queste normative, gli immobili locati esclusivamente per finalità turistiche sono disciplinati dalle disposizioni del codice civile in tema di locazione.
Importante anche il ruolo giocato dal Decreto Ministeriale Sanità 5 luglio 1975 in cui vengono riportati i requisiti minimi strutturali degli immobili, di cui parliamo in questo articolo.
Necessità di un Contratto Scritto
Per rendere valida una locazione turistica, è necessario redigere un contratto in forma scritta (Legge 9 dicembre 1998, n. 431, art. 1). Questo contratto deve delineare tutte le condizioni relative all’immobile, ai contraenti, al canone d’affitto e ad eventuali spese aggiuntive.
Perché la Forma Scritta?
La forma scritta del contratto è richiesta per garantire trasparenza e chiarezza nell’accordo tra le parti, come stabilito dall’Art. 1, comma 4 della Legge 9 dicembre 1998, n. 431.
Registrazione del Contratto
Per gli affitti turistici di durata superiore ai 30 giorni, è obbligatoria la registrazione presso l’Agenzia delle Entrate. Tuttavia, per durate inferiori a 30 giorni, la registrazione non è necessaria, a meno che non vi siano più contratti con lo stesso locatario che superino i 30 giorni complessivi nell’anno solare (Decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131).
Limiti Temporali di Affitto
Secondo l’Agenzia delle Entrate (circolare n. 26 del 2011), la durata cumulativa dei contratti di locazione con lo stesso locatario non deve superare i 30 giorni nell’anno solare per evitare l’obbligo di registrazione.
Come Sono Regolati gli Affitti Brevi in Relazione alla Tassazione
I redditi derivanti da affitti brevi possono essere soggetti al regime agevolato della cedolare secca, se l’affitto avviene tra soggetti privati e per uso abitativo (DL 50/2017). L’aliquota della cedolare secca per queste locazioni è del 21% sul canone complessivo per il primo immobile, 26% sui successivi (decreto anticipi 2023). Si tratta del canone lordo indicato nel contratto (non si possono dedurre eventuali commissioni addebitate al proprietario dai portali o da property manager, anche se il compenso è trattenuto dagli stessi al momento di stornare i canoni di locazione al proprietario).
Rilascio di Ricevute
Il locatore è tenuto a rilasciare una ricevuta non fiscale per il pagamento del canone di locazione solo su richiesta dell’ospite. Per importi superiori a 77,47 euro, è necessario apporre una marca da bollo di 2 euro sulla ricevuta (Decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 642).
Pubblicità e Divulgazione
È permesso al locatore pubblicizzare la propria offerta su siti di booking online come Airbnb.
Competenza Regionale nelle Locazioni Turistiche
Sebbene le locazioni turistiche siano regolate dal Codice Civile, le Regioni possono imporre limitazioni specifiche per definire il confine tra attività professionale e non professionale in questo settore.
Come sono regolati gli affitti brevi in relazione alla Tassa di Soggiorno
I Comuni possono richiedere il pagamento della tassa di soggiorno per affitti turistici di durata inferiore a 30 giorni, a partire dal 1° giugno 2017 (DL 50/2017). Inoltre è richiesto in molti comuni che il locatore comunichi l’inizio dell’attività di affitti brevi secondo procedure individuate a livello municipale. In alcuni comuni, come Roma ad esempio, alcuni portali come Airbnb si occupano direttamente dell’incasso e di riversare la tassa di soggiorno. La rendicontazione potrebbe però restare in capo al proprietario, ed è quindi essenziale individuare il regolamento del proprio comune.
Comunicazione degli Ospiti alle Autorità
Per gli affitti turistici, è necessario comunicare i nominativi degli ospiti alle autorità di P.S. entro 24 ore dall’arrivo, come previsto dall’art. 109 TULPS e confermato da una circolare interpretativa del Ministero dell’Interno del 26.06.2015. La polizia ha predisposto un apposito portale denominato Alloggiatiweb. E’ necessario richiedere le credenziali per l’invio dei dati delle persone alloggiate tramite l’apposito formulario da scaricare sulla pagina della propria questura di riferimento. Le ricevute rilasciate da Alloggiatiweb vanno conservate per 5 anni (si cancellano dal portale dopo 30 giorni).
Codice Identificativo Nazionale (CIN)
Il decreto anticipi 2023 ha introdotto un Codice Identificativo Nazionale (CIN), che servirà per incrementare la trasparenza e combattere l’evasione fiscale nel mercato delle locazioni brevi. Ogni esercente dovrà possedere questo codice e dovrà indicarlo sia nelle pubblicità online sia “esporre il CIN all’esterno dello stabile in cui e’ collocato l’appartamento o la struttura, assicurando il rispetto di eventuali vincoli urbanistici e paesaggistici” (art. 13ter dl 145/2023).
Sanzioni per la Mancanza del CIN
Le norme prevedono sanzioni significative per chi non rispetta le regole relative al CIN. Le multe variano da 800 a 8.000 euro, a seconda delle dimensioni della struttura o dell’immobile, in caso di mancata esposizione del CIN.
Come sono Regolati gli Affitti Brevi in Relazione agli Obblighi di Sicurezza
Gli immobili utilizzati per le locazioni turistiche devono essere dotati di rilevatori di monossido di carbonio e gas combustibili funzionanti, nonché di estintori portatili. Gli estintori dovranno essere situati in posizioni accessibili e visibili, e sarà necessario un estintore ogni 200 metri quadri, con un minimo di un estintore per piano (decreto anticipi 2023).
Sanzioni per Mancanza di Sicurezza
Per chi non rispetta le nuove regole di sicurezza, sono previste sanzioni che possono arrivare fino a 8.000 euro.
SCIA per Attività Imprenditoriali
Quando l’attività di locazione breve è esercitata in forma imprenditoriale, è richiesta la Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA). La mancanza di questa segnalazione comporta sanzioni pecuniarie da 2.000 a 10.000 euro.
Conclusioni su Come Sono Regolati gli Affitti Brevi
Gli affitti brevi rappresentano una forma flessibile e dinamica di locazione, particolarmente adatta alle zone con uno sviluppato settore turistico. È essenziale per i locatori comprendere e rispettare la normativa vigente per garantire una gestione efficace e legale di tali contratti ed evitare multe pesanti che possono annientare il rendimento ottenuto.
