È Obbligatorio il Contratto di Affitto Breve tra Privati?

Introduzione Sui Contratti di Affitto Breve

C’è molta confusione attorno alla domanda: “È obbligatorio il contratto di Affitto Breve tra privati?” e la diatriba tra host, commercialisti e avvocati riemerge periodicamente.

In questa bufera di punti di vista, ancoriamoci ad un punto fermo: legge 431/1998, Art. 1, Comma 4. “…A decorrere dalla data di entrata in vigore della presente legge, per la stipula di validi contratti di locazione è richiesta la forma scritta.”

Ne deriva dunque che la risposta più ragionevole alla domanda “È obbligatorio il contratto di affitto breve tra privati?” sia: “SÌ, è obbligatorio”.

In questo articolo parleremo degli elementi essenziali del contratto di locazione breve tra privati, forniremo una bozza o modulo di contratto di locazione breve (altro nome con cui viene indicata la formula dell’affitto breve), e cercheremo di comprendere tutti i motivi di confusione che rendono questo argomento controverso.

Elemento Essenziale dei Contratti di Affitto Breve tra Privati

Il contratto di locazione è normato dal codice civile (artt. Da 1571 a 1614 c.c.) e da altre leggi specifiche (locazione ad uso abitativo: L. 431/1998). Per avere validità il contratto, oltre alla forma scritta, deve contenere i seguenti elementi:

1. Data di Stipula del Contratto: Importante per stabilire l’inizio dell’accordo. La registrazione è obbligatoria se la durata del contratto supera le 29 notti.
   
2. Generalità delle Parti Coinvolte: Devono essere indicate in dettaglio per una corretta identificazione, inclusi nome, cognome, data di nascita, residenza, e codice fiscale o partita IVA. Nel caso dei turisti stranieri, potrebbe essere necessario indicare il documento di identificazione.
   
3. Dati d’Identificazione del Bene Oggetto del Contratto: Includono indirizzo completo, dati catastali, e descrizione di locali e servizi dell’immobile.
   
4. Canone e Durata della Locazione: Il canone (o controprestazione) e la durata del contratto devono essere chiaramente indicati, con dettagli su eventuali sulle modalità di pagamento ed eventuali depositi cauzionali.

Modulo Contratto di Affitto Breve tra Privati

Ecco una versione ridotta al minimo del contratto di locazione breve tra privati. Abbiamo deciso di riassumerlo al minimo indispensabile in modo che sia più facile farlo firmare ai turisti. La seguente bozza non rappresenta in nessun modo un consiglio professionale e rappresenta solo un esempio. Gli autori non si assumono nessuna responsabilità relativamente al suo utilizzo:

CONTRATTO DI LOCAZIONE AD USO ABITATIVO PER FINALITA’ TURISTICHE

(ai sensi degli artt. 1571 e ss c.c., art. 53 del D.Lgs. n. 79/2011 e art. 1, comma 2, L. n. 431/1998)

Il giorno ___________ in ______________, Italia

TRA

Il Sig/la Sig.ra _____________________________________________________________________

Dati anagrafici:

_____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________. (di seguito denominato il “Locatore”)

E

Il Sig/la Sig.ra _____________________________________________________________________

Dati anagrafici:

_____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________. (di seguito denominato il “Conduttore”)

PREMESSO CHE

A) Il/La Sig./Sig.ra ____________________________________________________________________________________________
è legittimo/a proprietario/a dell’unità immobiliare ad usa abitativo sita in: ________________________________________________________________________________________________________________
(di seguito l’Immobile);

B) il Conduttore è interessato a prendere in locazione – ed il Locatore intende concedere in locazione al Conduttore – per finalità esclusivamente turistiche, l’immobile di cui al punto A che precede, secondo i termini, le condizioni e le modalità di seguito indicate.

Tutto ciò premesso e considerato, le Parti convengono e stipulano quanto segue.

Art. 1 – Oggetto: Con il presente Contratto, il Locatore concede al Conduttore il godimento dell’Immobile per finalità esclusivamente turistiche, in cambio del corrispettivo indicato nel successivo punto 5, alle condizioni, ai termini e per la durata di seguito indicati.

Art. 2 – Destinazione d’uso: L’immobile viene locato per essere adibito ad uso abitativo per finalità esclusivamente turistiche e con il Conduttore saranno ospitate massimo: n°___________ persone.

Art. 3 – Durata: La durata del Contratto viene convenuta in giorni ________ con inizio dal ____ alle ore _____ alle ore _________ del giorno ________.

Art. 4 – Canone: Il canone unico di locazione è stabilito in Euro €________. Detta somma dovrà essere integralmente corrisposta prima del check-in.

Art. 5 – Deposito cauzionale: Al momento della consegna delle chiavi, il locatore:

□ versa la somma di _______________ che sarà restituita dopo il checkout, previa verifica dello stato dell’Immobile e degli arredi. Da tale somma, verranno detratti gli importi necessari per riparare gli eventuali danni cagionati all’immobile, agli arredi e i loro ammanchi. Qualora l’ammontare dei danni o degli ammanchi dovesse superare quello del deposito cauzionale, anche questa differenza dovrà essere versata al Locatore.

□ Non versa alcun deposito cauzionale.

Art. 6 – Privacy: Le Parti autorizzano espressamente il trattamento dei dati sopra riportati esclusivamente per le finalità di cui al presente Contratto, nel pieno rispetto della normativa vigente in materia di protezione dei dati personali e con l’attuazione di tutte le misure ritenute idonee ai fini della tutela dei dati stessi.

Art. 7 – Richiamo a norme di legge: Per quanto non espressamente previsto nel presente contratto valgono le disposizioni del codice civile e le leggi regionali vigenti in materia di locazione ad uso abitativa per finalità turistica.

Qualunque modifica al presente Contratto sarà valida solo se risultante da atto scritto debitamente sottoscritto dalle Parti.

_______________, lì

Il Locatore

Il Conduttore

Tutte le Domande sull’Obbligo della Forma Scritta per il Contratto di Affitto Breve

E’ obbligatorio firmare un contratto di locazione breve al check-in?

Se si loca con la formula degli affitti brevi, o locazione breve, ai sensi dell’Art. 1 Comma 4 della legge 431/1998 è obbligatorio.

I proprietari di case vacanze devono far firmare un contratto di locazione ai propri ospiti?

I proprietari di case vacanze svolgono un servizio, anche se non sempre in forma imprenditoriale, il rapporto con i clienti non è una locazione. Pertanto non è necessario alcun contratto. In questo articolo scopri tutte le differenze tra affitto breve e case vacanze.

Devo registrare il contratto di locazione breve?

Se il contratto (o la somma dei contratti con lo stesso conduttore) non supera le 29 notti in un anno, non c’è obbligo di registrazione.

Posso applicare la cedolare secca al contratto di locazione breve per finalità turistica tra privati?

Si, il dl 50/2017, art. 4, esplicitamente permette di applicare la cedolare secca ai contratti di locazione breve. Il DL aiuti 2023, art. 13 ter ha modificato l’aliquota della cedolare secca sugli affitti brevi al 26%, permettendo ai locatori di indicare un immobile al quale applicare un’aliquota agevolata al 21%.

Posso applicare la cedolare secca ai contratti di locazione breve con un conduttore in regime d’impresa?

No, la cedolare secca si applica solo a contratti conclusi tra privati. Se il conduttore è un professionista con partita iva che viaggia per lavoro e deve scaricare le spese, una ditta individuale o una società, non è possibile accedere all’agevolazione della cedolare secca.

In che lingua deve essere redatto il contratto di locazione breve?

In italiano. Potete mostrare una traduzione di cortesia agli ospiti ma non avrà alcun valore legale.

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