Prequel
La questione Airbnb – ritenuta d’acconto ha una storia travagliata. Introdotta dal DL 50/2017, questa normativa impone agli intermediari e ai portali telematici, come Airbnb, di effettuare una ritenuta del 21% sui canoni di locazione incassati per conto dei proprietari di immobili a titolo d’acconto sulle loro imposte. Sebbene questa norma sia in vigore dal 2017, portali come Airbnb non hanno applicato la procedura, imbarcandosi in una lunga battaglia legale che ha raggiunto la Corte Europea, culminando in una sconfitta per l’azienda californiana.
Airbnb e Ritenuta d’Acconto: l’Accordo con il Fisco 2023
In seguito a un importante sequestro fiscale, Airbnb ha raggiunto un accordo per coprire le ritenute non versate dal 2017 al 2021. Il gigante degli affitti brevi ha informato i suoi host tramite un comunicato, suggerendo di utilizzare il ravvedimento operoso per il 2022 a coloro che non hanno ancora dichiarato i propri redditi. Inoltre, ha annunciato che dal 2024 inizierà a operare la ritenuta del 21% su tutte le transazioni, segnando un significativo cambiamento nella gestione fiscale dei canoni di locazione tramite il suo portale.
Funzionamento della Ritenuta d’Acconto Airbnb
La ritenuta è una forma di prelievo fiscale alla fonte: Airbnb, agendo come sostituto d’imposta, trattiene il 21% del canone di locazione, versandolo direttamente al fisco. Di conseguenza, al locatore viene girato solo il 79% dell’importo totale. Alla fine dell’anno fiscale, Airbnb fornisce ai proprietari una certificazione unica che dettaglia le somme trattenute, da inserire nella dichiarazione dei redditi del proprietario, evitando così di pagare di nuovo la stessa somma.
Definizione dell’Imponibile
L’imponibile della ritenuta d’acconto di Airbnb è un tema dibattuto. Le associazioni di categoria hanno un’interpretazione chiara: la ritenuta si applica sull’intero importo del canone. Questo comprende non solo la tariffa netta pagata a notte, ma anche le commissioni fatturate e trattenute da Airbnb all’host e i costi delle pulizie. Sono escluse dalla base imponibile le commissioni addebitate direttamente agli ospiti e le tasse di soggiorno. Questo totale costituisce la cifra sulla quale Airbnb calcolerà e applicherà la ritenuta d’acconto.
La ritenuta d’acconto di Airbnb nella fattispecie di Case gestire tramite intermediario con mandato con rappresentanza
Un caso particolare è la gestione delle case tramite intermediari. Le agenzie di property management spesso incassano l’intero importo degli affitti dai portali come Airbnb. Poi fatturano spese e commissioni agli ospiti, e operano la ritenuta su quello che rimane e trasferire il netto al proprietario. Quando l’account è a nome di un soggetto in regime imprenditoriale, Airbnb non applicherà la ritenuta, poiché l’adempimento slitterebbe in capo all’ultimo intermediario. Tuttavia, esistono dubbi sulla legittimità di questa pratica, che abbatte l’imponibile fiscale. Infatti il property manager che opera in forza di un mandato con rappresentanza, agisce in nome e per conto del proprietario anche quando pubblica gli annunci sui portali, rendendo potenzialmente il canone di locazione lordo pagato dall’ospite l’importo imponibile per la ritenuta.
Ulteriori Interrogativi su Airbnb e la Ritenuta d’Acconto
Rimangono poi alcuni interrogativi aperti riguardo alla gestione dei pagamenti tra proprietario e co-host nel momento in cui Airbnb inizierà ad operare la ritenuta. Su Airbnb, spesso si dividono i pagamenti tra i due direttamente dall’account, con il co-host che agisce necessariamente in regime d’impresa. Le somme ricevute dal co-host non sono soggette a ritenuta d’acconto. Piuttosto, devono essere tassate come redditi da lavoro autonomo rappresentando il corrispettivo per la prestazione resa al proprietario e non canoni di locazione. Resta da chiarire come Airbnb gestirà i bonifici a favore dei co-host: applicherà una ritenuta impropria o invierà interamente le somme? Lo scopriremo solo vivendo.
