Nel nostro settore, il contratto property manager rappresenta il mattone fondamentale, il seme da cui germoglierà il successo o il fallimento dell’attività. Immaginiamo di costruire un castello: se le fondamenta non sono robuste, l’intera struttura rischia di crollare fragorosamente lasciando solo un ammasso di rovine.
Allo stesso modo, un property manager alle prime armi potrebbe cadere nell’illusione di affidarsi a un contratto generico, scaricato da Internet, con l’idea di rivederlo in futuro. Tuttavia, cambiare le fondamenta di un castello già costruito è un’opera titanica. È imperativo non sottovalutare come l’impalcatura contrattuale sia intimamente legata alla fiscalità e agli adempimenti che ricadono sul property manager. Un potenziale errore può dare il via a una valanga. Se sei approdato a questa pagina, è segno che è giunto il momento di rivolgersi ad un professionista esperto nel settore. Ti consigliamo di fartene indicare uno dall’associazione di categoria degli operatori extra alberghieri della tua zona per essere sicuro di finire in buone mani.
Ora vediamo schematicamente i tipi di contratto che può adottare un property manager.
Mandato con rappresentanza
Il sistema più utilizzato è quello del mandato con rappresentanza. Il proprietario dà mandato al property manager di compiere atti (firmare contratti di locazione breve) con i turisti per suo conto e in suo nome. In questo caso i dati del proprietario stesso appariranno sul contratto di locazione assieme a quelli del property manager che firmerà in sua vece. Il vantaggio di questo tipo di contratto è che il proprietario può usufruire dei vantaggi della tassazione con cedolare secca.
Da notare che il mandatario lavora per il mandante, se ne desume quindi che sarà quest’ultimo a pagare una commissione al property manager.
Il modello dominante nel settore prevede però che il property manager addebiti la sua fattura al turista-conduttore, in modo da ottimizzare la fiscalità. Questa soluzione però, potrebbe far sorgere il dubbio che il property manager operi di fatto come mediatore immobiliare, con tutte le conseguenze legali che ne derivano e di cui parliamo nell’articolo a questo link.
Contratto di property management
In questo caso, il property manager si incarica di svolgere una serie di attività per il proprietario, come le pulizie, la creazione di annunci, l’assistenza agli ospiti e tutto quello che serve per portare avanti l’attività ricettiva o locatizia. Il property manager fattura le sue prestazioni direttamente al proprietario. Questo modello, pur essendo più oneroso fiscalmente, è un labirinto meno intricato da un punto di vista amministrativo–contabile.
Rent to rent: contratto di locazione
In questo caso il property manager diventa conduttore, e riconosce un canone fisso al proprietario. Il suo guadagno consiste nella differenza tra il canone che versa al proprietario e quello che pagano i turisti che usufruiscono dell’alloggio.
Se si stabilisce questo tipo di rapporto alcune caratteristiche del contratto avranno un peso notevole su fiscalità e rendimenti. Con il contratto abitativo intestato al property manager come privato si permette, al proprietario di optare per la cedolare secca.
Col contratto commerciale intestato al property manager nell’esercizio d’impresa si permettere a quest’ultimo di scaricare le spese, ma il proprietario deve rinunciare alla cedolare secca.
Inoltre, in fase negoziale, andrà stabilito se è permesso al property manager di cedere a titolo oneroso l’attività.
Tutti questi dettagli dovranno essere presi in considerazione nell’individuazione del canone di locazione che il property manager si impegna a pagare.
Clausole del contratto property manager
Facciamo ora una panoramica di altri dettagli fondamentali comuni a tutti i tipi di contratto che un property manager può utilizzare.
1. Danni degli ospiti
Chi sarà responsabile di pagare per i danni causati dai conduttori? A nostro avviso il property manager deve declinare ogni responsabilità per questo tipo di danni. Il guadagno del property manager è infatti una piccola parte del canone di locazione pagato dagli ospiti, e i danni che questi possono causare potenzialmente molto costosi. Non è possibile assumersi un rischio arbitrario e non quantificabile in cambio di un esiguo compenso. Rimane escluso il caso del rent to rent, nel quale il property manager è titolare diretto dei rapporti giuridici con gli ospiti e ricava un guadagno normalmente superiore a quello di una gestione a commissione.
2. Manutenzione ordinaria
In base alla percentuale praticata, il property manager potrà decidere se sobbarcarsi i costi di manutenzione ordinaria o lasciarli al proprietario. Nel primo caso, il vantaggio sarà la possibilità di agire in modo indipendente. Nel secondo caso invece sarà necessario passare per il proprietario per ottenere una riparazione, magari importante per il successo dell’attività. Qualora il property manager incassasse le somme, potrebbe anche imporre al proprietario di avere il permesso di operare le riparazioni per suo conto sottraendo i costi sostenuti dalle spettanze di quest’ultimo. Questa è la soluzione migliore, ma spesso porta ad attriti con i proprietari che vorrebbero avere voce in capitolo su come e quanto spendere.
3. Tariffe
Chi stabilisce le tariffe? A nostro avviso il property manager deve avere il controllo totale delle tariffe per poter massimizzare i guadagni. Lasciare le politiche tariffarie in mano ai proprietari si dimostra il più delle volte disastroso, e l’esito è un calendario troppo pieno o tristemente vacante. D’altro canto la flessibilità su questo punto a volte può aiutare a conquistare un proprietario scettico, ma sarebbe meglio far valere la propria esperienza e professionalità ed imporre al proprietario l’indipendenza nella determinazione della tariffa più conveniente.
Nota su Homy Host
I property manager che si affidano alla rete di Homy Host si appoggiano a solide fondamenta contrattuali, che garantiscono non solo sicurezza fiscale ma anche un equilibrio ideale tra le parti, consentendo un’attività armoniosa e priva di attriti. In Homy Host, i property manager trovano la stabilità e la prosperità su cui edificare il loro castello professionale, nel rispetto delle regole e con la sicurezza di un’impalcatura contrattuale ineccepibile.
