La Ritenuta d’Acconto Airbnb Sorge sul 2024 di Host e Proprietari
Al primo risveglio nell’anno 2024 i titolari di un account con un alloggio su Airbnb (non chi ricopre il ruolo di co-host) hanno trovato un messaggio che richiedeva di confermare la ritenuta d’acconto da parte di Airbnb (conferma la ritenuta fiscale da parte di Airbnb).
Domanda a sorpresa che ha lasciato tutti interdetti.
Cliccando su maggiori informazioni è possibile accedere a questo articolo con una spiegazione della richiesta.
Chi Deve Operare la Ritenuta d’Acconto
Airbnb è il soggetto che secondo la legge (DL 50/2017) deve operare la ritenuta d’acconto. La mancata applicazione della ritenuta è sanzionata con una multa a carico del portale, e non dei proprietari di affitti brevi (vedi il maxi sequestro di cui è stato oggetto di recente il gigante californiano).
Chi è soggetto a vedersi applicata ritenuta?
Subiscono la ritenuta d’acconto, ai sensi del DL 50/2017, i privati che locano i loro appartamenti con la formula degli affitti brevi attraverso portali telematici (come Airbnb) e intermediari. Non subisce la ritenuta chi opera in regime di impresa, oppure chi svolge attività extra-alberghiera (case vacanze, B&B ecc.)
Perché Airbnb Chiede a me se Operare la Ritenuta d’Acconto?
Airbnb ha bisogno di sapere la posizione fiscale del proprietario di casa (privato? Property manager? Lavoratore autonomo con partita iva?) per sapere se la ritenuta va operata oppure no sui compensi che gli storna. La circolare 24e 2017 dell’Ade specifica che la responsabilità delle dichiarazioni rese dagli host/locatori è esclusivamente a carico di questi ultimi e che il portale non è tenuto ad esercitare alcuna verifica.
Cosa Devo Scegliere in Relazione alla Conferma della Ritenuta da Parte di Airbnb?
È presto detto:
- Se affitti il tuo alloggio da privato senza partita iva, devi dirlo ad Airbnb, confermando la richiesta.
- Se hai una partita iva devi dire che non sei soggetto a ritenuta, e aggiungere la tua partita iva nella sezione “imposte”.
- Se hai una licenza per attività ricettiva extra-alberghiera, non dovresti essere soggetto alla ritenuta, ai sensi del DL 50/2017 e quindi la cosa più ragionevole sembra sia rispondere “no” alla domanda di Airbnb.
La Terza Via
È possibile che ci sia qualche host che opera COME un imprenditore, pur non avendo aperto partita iva.
Ad esempio un property manager potrebbe avere intestati a suo nome account riferiti ad immobili non di sua proprietà e ricevuto compensi dai proprietari e/o dagli ospiti. In questo caso, non essendo titolari di alcun titolo di proprietà sugli immobili, il reddito che si configura è reddito da impresa.
In questa situazione, e in tutti i casi affini, il property manager o professionista dell’ospitalità in “incognito”, deve uscire allo scoperto andando ad aprire la sua partita iva e indicando su Airbnb che i compensi che riceve non sono soggetti a ritenuta (non deve dunque confermare la ritenuta da parte di Airbnb). A questo punto sarà lui a dover operare la ritenuta sulle somme che rimette ai proprietari 😬.
Cosa Succederà ai Compensi dei Co-Host?
Secondo la spiegazione di Airbnb, i compensi dei co-host non subiranno alcuna variazione. Infatti i co-host non sono proprietari. Sono imprese o lavoratori autonomi e il loro reddito è tassato di conseguenza. Ritenuta e cedolare secca riguardano i redditi dei proprietari di casa che fanno affitti brevi. Attenzione però: l’invio delle somme deve essere impostato attraverso la funzione apposita all’interno della sezione “Co-Host” dell’annuncio. Lo split di pagamento nella sezione “metodi di pagamento” del proprietario causerà una ritenuta impropria a carico del co-host.
L’Imponibile per la Ritenuta d’Acconto Airbnb
Secondo quanto spiegato nelle istruzioni di Airbnb, la ritenuta sarà operata sui compensi al lordo di commissioni fatturate all’host, dei compensi del co-host e delle pulizie.
Sono Comproprietario di Casa: Cosa Succede alla mia Ritenuta Airbnb?
Inutile negare che si tratta di un caso spinoso. Se i proprietari di casa sono due, ognuno dovrebbe ricevere la sua certificazione unica e la sua ritenuta. Ma Airbnb non ammette questa opzione per ora. Sarà necessario discutere la situazione con il proprio commercialista per rispondere alla fatidica domanda “Conferma la ritenuta fiscale da parte di Airbnb“. Abbiamo scritto questo articolo con alcuni esempi e risposte a domande frequenti sul tema della ritenuta e dei comproprietari.
Sul mio Account ci Sono Annunci di Persone Diverse
E’ consigliabile creare dei nuovi account in modo che ogni soggetto sottoposto a ritenuta abbia il suo. Titolo di proprietà dell’immobile, titolarità dell’account Airbnb, titolarità delle ritenute e delle comunicazioni fatte da Airbnb e dichiarazione dei redditi dovrebbero tutte coincidere per evitare problemi. Questo non si pu fare se su un account ci sono diversi titolari.
Se sei un property manager e gestisci per conto di altri, sei in una situazione un po’ ingarbugliata. Dovresti già avere partita iva, quindi puoi dichiarare ad Airbnb “no, mi occuperò da solo delle mie tasse”, ma se incassi i canoni, dovresti essere tu ad operare la ritenuta. Insomma, meglio consultarsi con un commercialista esperto del settore in questo caso! In una giungla di comunicazioni, ritenute, sostituti d’imposta e mille altre trovate fiscali meglio affidarsi ad una guida indigena che conosce il territorio!
